OG O4V-21-33 ARGVP 2022 3833, AR GVP

AR GVP 34/2022 Nr. 3833 Grundstückschätzung. Schätzung des Verkehrswerts. Die Bestimmungen der Schätzungsverordnung sind mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar und erweisen sich als verfassungskonform. Im vorliegenden Fall ist keine ve

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AR GVP 34/2022 Nr. 3833

Grundstückschätzung. Schätzung des Verkehrswerts. Die Bestimmungen der Schätzungsverordnung sind

mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar und erweisen sich als verfassungskonform. Im vorliegenden Fall ist

keine verfassungswidrige Überbewertung der Liegenschaft des Beschwerdeführers erkennbar.

Urteil des Obergerichts, 4. Abteilung, 23.06.2022, O4V 21 33

Aus den Erwägungen:

4.1 Der Beschwerdeführer rügt eine ungerechtfertigte Werteinschätzung von nicht überbaubarem Boden in der

Höhe eines überbaubaren Bodens. Dies sei unverhältnismässig, weil niemand bereit sei, für unbebaubaren

Boden einen Baulandpreis zu bezahlen. Eine solche Wertansetzung sei völlig willkürlich und verfassungswidrig

und könne weder durch eine Zonenfestlegung noch durch eine" Gebrauchsanweisung" eines Grundstückschät-

zerhandbuchs gerechtfertigt werden, das nicht über die Verfassung gestellt werden dürfe. Eine Gleichsetzung

des Bodenpreises von unüberbaubarem Boden mit überbaubarem stelle eine massive Benachteiligung des

einen Besitzers gegenüber demjenigen dar, der seinen Boden aufgrund der räumlichen Gegebenheiten zu vol-

len Baulandpreisen und damit zu einem mindestens zwanzig Mal höheren Preis verkaufen könne, was eine

krasse Ungleichbehandlung darstelle und somit gegen Art. 8 BV verstosse. Eine korrekte Anwendung von kan-

tonalen Vorschriften und Anleitungen durch die Schätzungskommission werde nicht in Frage gestellt. Vielmehr

werde bezweifelt, dass diese den Vorgaben der BV genügten. Es müsse zwischen überbaubarem und nie

überbaubarem Bauland unterschieden werden, weil zwischen diese beiden ein ganz erheblicher Wertunter-

schied bestehe.

[…..]

4.4 Gemäss Art. 56 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) können mit der

Beschwerde an das Obergericht Rechtsverletzungen geltend gemacht werden. Eine Rechtsverletzung liegt

unter anderem auch dann vor, wenn eine untergeordnete Norm einer übergeordneten widerspricht. Von

Bedeutung ist in diesem Zusammenhang insbesondere auch die Verletzung von Bundes- oder Verfassungs-

recht durch widersprechendes kantonales Recht (vgl. Art. 49 Abs. 1 BV). Der betroffene Rechtsunterworfene

kann die Verfassungs- und Gesetzmässigkeit von Rechtsnormen im Rahmen der konkreten Normenkontrolle

überprüfen lassen. Darüber hinaus aber ist das Obergericht auch von Amtes wegen zu einer derartigen Prü-

fung berechtigt und verpflichtet (Art. 61bis Abs. 2 der Verfassung des Kantons Appenzell Ausserrhoden, KV,

bGS 111.1, KV). Das Obergericht nimmt die Überprüfung der generellen Rechtssätze im Zusammenhang mit

einem konkreten Rechtsanwendungsakt vorfrageweise vor. Erweist sich die Rüge als begründet, hebt das

Obergericht nicht die beanstandete Norm als solche, sondern lediglich den gestützt auf sie ergangenen

Anwendungsakt auf (vgl. dazu HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht,

10. Aufl. 2020, Rz. 2076).

Nach dem allgemeinen Gleichheitssatz in Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich

und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gebot der rechtsgleichen

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Gerichtsentscheid AR GVP 34/2022 Nr. 3833

Behandlung und der mit diesem eng verbundenen Grundsatz des Willkürverbots (Art. 9 BV) sind verletzt, wenn

ein Erlass hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein ver-

nünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unter-

lässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (BGE 141 I 153 E. 5.1; 136 I 17 E. 5.3). Der Grundsatz

der Rechtsgleichheit wird im Steuerrecht konkretisiert durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmäs-

sigkeit der Besteuerung sowie durch das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit

(Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Per-

sonengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sachlicher Grund

besteht, sind unzulässig. Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im

Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich grössere Lasten aufzuerlegen. Nach dem

Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen Verhältnissen befinden,

in derselben Weise mit Steuern zu belasten und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Ver-

hältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich besagt das Prinzip der

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leis-

tungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfas-

sungsmässigen Grundsätze verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt

gleich bzw. nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus praktischen

Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts ist zuläs-

sig und oft unausweichlich (BGE 141 II 338 E. 4.5; 133 II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit

Hinweisen). Soweit keine absolute Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Re-

gelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung

bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f; 128 I 240 E. 2.3 S. 243; 126 I

76 E. 2a S. 78; je mit Hinweisen).

Der Verkehrswert ist im steuerrechtlichen Sinn nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in

der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Das Steuerharmonisierungsgesetz

schreibt den Kantonen keine bestimmte Bewertungsmethode vor. Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der

angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Daher erachtet es das Bundesgericht

als zulässig, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer Schätzungen

festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den effekti-

ven Marktwerten abweichen (BGE 128 I 240 E. 3.2.2 S. 249; 124 I 193 E. 4a S. 199). Dabei ist notorisch, dass

die auf dem Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern viel-

fach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen

und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307). Jede Schätzmethode

führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelas-

pekten völlig gerecht zu werden. Dies ist jedoch aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen un-

vermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht

restlos gewährleistet wird (vgl. BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 125 I 65 E. 3c S. 68; 124 I 193 E. 3e S. 197;

123 II 9 E. 4b S. 15 f.; Urteil des Bundesgerichts 2P.279/1999 vom 3. November 2000 E. 2f, in: StR 56/2001 S.

414).

4.5 Nach Auffassung des Obergerichts sind die Bestimmungen der Verordnung über die amtlichen Grund-

stückschätzungen (Schätzungsverordnung, GSV, bGS 621.21; und das gemäss Art. 9 Abs. 2 GSV wegleitende

Schätzerhandbuch) mit dem Gebot der Rechtsgleichheit vereinbar: So sind gemäss Art. 9 Abs. 1 GSV bei der

Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks die wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtli-

chen Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, Lage und Beschaffenheit zu

berücksichtigen. Nach Art. 10 Abs. 1 GSV setzt sich der Realwert eines Grundstücks zusammen aus dem Wert

des Landes, dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulicher Anlagen, den Kosten für Umgebungsarbeiten sowie

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https://www.swisslex.ch/doc/aol/89ee83ea-653a-41a0-aeea-4c98bdd5d047/4930fef0-f31a-4a5f-abe6-d8da09fd437a/source/document-link

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https://www.swisslex.ch/doc/unknown/90d3f5d4-0e58-413c-b641-6b24ba03b9a9/citeddoc/1ed59372-3a20-4423-ac98-9b4d2bac040f/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/33d03da2-8f06-4a9d-9a9f-766243feed97/citeddoc/6b43529e-2bae-4efd-ac1e-d36faf2b496e/source/document-link

Gerichtsentscheid AR GVP 34/2022 Nr. 3833

den Baunebenkosten. Der Zeitwert baulicher Anlagen entspricht dem Neubauwert abzüglich eines Altersent-

wertung und der technischen Entwertung entsprechenden Minderwerts. Dabei ist ein ungenügender oder über-

durchschnittlicher Unterhalt zu berücksichtigen. Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des

Grundstücks. Bei der Berechnung sind eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals sowie die

Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 1 GSV). Der Mietwert ent-

spricht einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag erzielt werden kann. Für die Berechnung sind ins-

besondere das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäu-

degrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie darauf einwirkenden Im-

missionen zu berücksichtigen (Art. 13 GSV).

Diese Bestimmungen verpflichten die Schätzungsbehörden, sachgerechte Differenzierungen bei der Bewer-

tung von Liegenschaften vorzunehmen, soweit sich solche aufgrund der konkreten Verhältnisse aufdrängen.

Der Beschwerdeführer substantiiert nicht, inwiefern diese Bestimmungen nicht mit dem Rechtsgleichheitsgebot

vereinbar sind. Er macht auch nicht geltend, die Parzelle Nr. 0001, welche wie die benachbarten Parzellen mit

einem Reihenhaus und einer Garage überbaut ist, nicht verkaufen zu können. Die verfügende Behörde ist bei

der Bewertung der Liegenschaft gemäss den Ermittlungskriterien im wegleitenden Schätzerhandbuch vorge-

gangen, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Es ist keine willkürliche Überbewertung der Liegen-

schaft des Beschwerdeführers erkennbar, zumal es keine Rechtsgrundlage gibt, den unüberbauten Teil der

Parzelle nicht als Bauland zu bewerten. Im Übrigen kann auf die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der

verfügenden Behörde verwiesen werden, worin die differenzierte Bewertung der Parzelle Nr. 0001 eingehend

erläutert wird. Die Grundstückschätzung ist damit im Lichte der verfassungsmässigen Prinzipien der Rechts-

gleichheit, des Willkürverbots sowie der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung nicht zu bean-

standen.

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